És legal posar de lloguer un pis sense assegurança de llar?

Cada cop més propietaris es plantegen si és legal llogar un pis sense assegurança abans de posar l’habitatge al mercat. Aquest dubte sorgeix especialment en buscar reduir despeses, o quan no es coneixen bé les obligacions legals associades a la propietat en lloguer.

Tot i que la legislació espanyola no estableix una obligació general per a tots els casos, hi ha situacions específiques en què contractar una assegurança de llar sí que es obligatori o altament recomanable. 

En aquest article resoldrem tots els dubtes sobre la legalitat de llogar sense assegurança, els riscos que implica aquesta decisió, els beneficis de disposar de protecció adequada i qui s’ha de responsabilitzar de contractar la pòlissa. D’aquesta manera proporcionarem tota la informació necessària per prendre la millor decisió per a un habitatge de lloguer.

És obligatori tenir una assegurança de llar per llogar un pis?

A Espanya, la normativa actual no estableix una obligació legal general que exigeixi als propietaris tenir una assegurança de llar per poder arrendar un habitatge. Amb tot, hi ha circumstàncies específiques en què sí que resulta obligatori contractar una assegurança o a les quals fer-ho és pràcticament imprescindible.

Quan hi ha un préstec hipotecari. Hi ha una obligació específica establerta per la legislació espanyola per a determinades situacions i cobertures concretes. Així, l’article 10 del Reial decret 716/2009, de 24 d’abril, pel qual es desenvolupen determinats aspectes de la Llei 2/1981 de regulació del mercat hipotecari, estableix que els béns sobre els quals es constitueixi garantia hipotecària han de disposar d’una assegurança contra danys que inclogui, com a mínim les cobertures següents:

• Danys per incendi a l’immoble.
• Altres danys, com ara danys per pedregada o glaçada.

Clàusules al contracte de lloguer

Encara que no sigui una exigència legal generalitzada, molts propietaris inclouen al contracte d’arrendament una clàusula que fa obligatòria l’assegurança per a una o ambdues parts. Quan aquesta clàusula hi és i ha estat signada per les dues parts, l’incompliment pot donar lloc a la resolució del contracte, ja que suposa un incompliment legal.

Recomanació prudent

Encara que legalment es pugui llogar sense assegurança en moltes situacions, el més prudent és contractar una assegurança que protegeixi el patrimoni i evitar problemes econòmics i legals futurs.

Riscos de llogar sense assegurança de llar

Posar un habitatge per llogar sense la protecció adequada exposa al propietari a múltiples riscos que poden tenir conseqüències econòmiques greus:

• Responsabilitat civil davant de tercers sense cobertura

  Sense una pòlissa que inclogui responsabilitat civil, el propietari ha d'assumir personalment tots els danys causats a terceres persones. Per exemple, danys per aigua originats a l'habitatge que afectin el pis inferior poden suposar un gran desemborsament

• Despeses en cas de sinistre

  Sense assegurança que cobreixi els danys, qualsevol incident com un incendi, una inundació o un cas de robatori implica que tots els costos de reparació o reposició van íntegrament a càrrec del propietari.

• Pèrdua prolongada d’ingressos

  Si l’habitatge pateix danys importants sense cobertura asseguradora, pot quedar inoperatiu durant mesos mentre es fan les reparacions. Durant tot aquest temps, el propietari perdrà els ingressos mensuals per lloguer sense cap mena de compensació.

• Desprotecció davant de desastres naturals

  Esdeveniments com inundacions, terratrèmols, tempestes o pedregades poden generar danys de gran magnitud. Sense assegurança, el propietari haurà d’afrontar íntegrament aquests costos que poden comprometre seriosament la seva economia.

• Impossibilitat de recuperació econòmica

  Un sinistre greu sense assegurança pot afectar seriosament el patrimoni i l’estabilitat financera, especialment si l’immoble representa una part dels actius o la font d’ingressos del propietari.

Beneficis de tenir una assegurança de llar

Tenir una assegurança de llar per a un habitatge de lloguer aporta nombrosos avantatges que protegeixen la inversió i donen tranquil·litat. Es poden resumir en les següents:

• Protecció econòmica integral

  L’assegurança de llar cobreix les despeses derivades de múltiples sinistres com incendis, inundacions, trencaments, robatoris o fenòmens atmosfèrics, i eviten haver de fer front a desemborsaments inesperats que poden ser molt elevats.

• Cobertura de responsabilitat civil inclosa

  La responsabilitat civil protegeix el propietari davant de reclamacions de tercers per danys causats des de l’habitatge. Això és fonamental quan es produeixen danys per aigua o altres incidents que afecten veïns o terceres persones.

• Tranquil·litat per a totes les parts

  Tant el propietari com el llogater tenen la seguretat que davant de determinats imprevistos hi ha una entitat asseguradora que es farà càrrec de les reparacions necessàries.

• Serveis d’assistència 24 hores

  La majoria de les assegurances de llar inclouen serveis d’urgència com ara lampisteria, serralleria, electricitat o cristalleria disponibles les 24 hores del dia, els 365 dies de l’any. Això resulta especialment útil en habitatges llogats en què el propietari no sempre està disponible.

• Protecció jurídica

  Moltes pòlisses inclouen defensa jurídica i reclamació de danys, i proporcionen assessorament legal i representació en cas de conflictes relacionats amb l’habitatge, tant amb el llogater com amb tercers.

• Cobertura flexible del contingut

  Encara que l’immoble estigui buit o parcialment moblat, és possible assegurar electrodomèstics, mobiliari i altres elements, i així protegir-los contra robatoris o danys. Això és especialment útil per a lloguers d’habitatges moblats.

• Personalització de cobertures

  Les assegurances de llar ofereixen gran flexibilitat, ja que permeten personalitzar les cobertures segons les necessitats específiques de l’immoble i les preferències com a propietari.

• Compensació per pèrdua de lloguers

  Algunes pòlisses inclouen cobertura de pèrdua de rendes, i compensen econòmicament el propietari si l’habitatge queda inhabitable després d’un sinistre i no és possible cobrar el lloguer durant el període de reparació.

Qui ha de contractar l’assegurança de llar en un pis de lloguer?

Responsabilitat del propietari

És recomanable que el propietari asseguri el continent, és a dir, les parts fixes de l’immoble: parets, terres, sostres, instal·lacions com la calefacció, fontaneria o instal·lació elèctrica, responsabilitat civil derivada de l’immoble i els diversos riscos que puguin afectar l’edifici.

Aquesta és l’opció més recomanable i habitual, ja que el propietari té un interès directe a protegir el seu patrimoni immobiliari. A més, com ja hem assenyalat abans, si existeix un préstec hipotecari vigent sobre l’habitatge, l’entitat bancària exigirà que el propietari contracti una assegurança de danys segons el que s’ha indicat.

Responsabilitat del llogater

El llogater pot, i en molts casos ha de, contractar la seva pròpia assegurança de contingut per protegir les pertinences personals: mobles, electrodomèstics, roba, objectes de valor i altres béns que introdueixi a l’habitatge. Aquesta assegurança no és obligatòria per llei, però resulta molt recomanable per a la seva pròpia protecció.

Addicionalment, l’assegurança del llogater ha d’incloure responsabilitat civil pels danys causats que pugui ocasionar ell mateix durant la seva estada, sigui per negligència o per accident. Per exemple, si es deixa una aixeta oberta i causa danys per aigua en pisos veïns, la seva assegurança de responsabilitat civil cobrirà aquestes reclamacions.

En alguns contractes de lloguer s’estableix expressament com a obligació que el llogater contracti la seva pròpia assegurança, i especifiquen quines cobertures mínimes ha d'incloure. Aquesta clàusula és perfectament legal i vinculant un cop signat el contracte.

En resum, el més prudent és que les dues parts disposin de les seves pòlisses respectives: el propietari per al continent i el llogater per al contingut i la seva pròpia responsabilitat civil. Aquesta doble protecció garanteix una cobertura completa davant de qualsevol eventualitat.

El que sempre cal de tenir en compte és que independentment de qui contracti l’assegurança, sigui propietari o llogater, es considerarà assegurada la persona que sigui titular de l’interès. És a dir, el propietari del bé malmès pel sinistre que sigui objecte de cobertura.